Ahorros en impuestos sobre la propiedad gracias a las abejas
Por: Joe Bader
En 2012, se aprobó una ley en Texas que permite a los propietarios con entre 5 y 20 acres dedicados a la apicultura obtener una "Exención Agrícola" para sus tierras. Esta ley, contemplada en el Código de Impuestos sobre la Propiedad de Texas 23.52, ha ahorrado a los propietarios miles de dólares en impuestos sobre la propiedad y, a menudo, incrementa el valor de venta de sus propiedades.
Mi esposa y yo somos apicultores expertos con más de 350 colonias en la región montañosa de Texas. Empezamos nuestra aventura apícola cuando descubrimos que se podía obtener una tasación agrícola para dos de nuestras propiedades. En la primavera de 2013, compramos doce colonias: seis para cada propiedad. Pronto nos enamoramos de nuestras abejas y hemos desarrollado una profunda pasión por la apicultura.
Para calificar, el terreno debe tener al menos 5 años de historia de uso agrícola principal. Uso agrícola principal significa que la propiedad no tiene ningún otro uso comercial. Por lo tanto, si compra una propiedad en un rancho subdividido que fue calificado como exento de uso agrícola, su propiedad tiene 5 años de historia.
Si su propiedad aún no cuenta con una exención para uso agrícola, deberá establecer dicho historial. Debe tener abejas u otros cultivos en la propiedad durante 5 años antes de poder solicitar la valoración de su cultivo apícola y beneficiarse de la reducción de impuestos prediales.
Cada condado tiene autonomía sobre el número de colonias que requiere para cada propiedad. El número de colonias que necesitará en su terreno se denomina grado de intensidad .
Muchos condados de Texas, aunque no todos, exigen 6 colonias por cada 5 acres, y hasta 12 colonias por cada 20 acres. Cabe destacar que tanto la jurisprudencia como el manual del tasador de la Contraloría de Texas indican que no se necesita el grado completo de intensidad hasta el año en que se califica. Esto significa que, durante la construcción de su historial de 5 años, no necesita todas las colonias requeridas en su terreno. Necesita algunas, pero no todas.
En mi opinión, empieza con unas pocas y ve aumentando a lo largo de los 5 años. Es en el sexto año cuando necesitarás todas las colonias necesarias.
Durante los 5 años que lleva construyendo su historial, su objetivo debe ser crear un registro que satisfaga al distrito de tasación, demostrando que se ha tomado la apicultura en serio. A la hora de demostrar su uso agrícola, el mantenimiento de registros será fundamental. Debe tener recibos de su primera compra de abejas y de la mayoría de los gastos posteriores. Es recomendable guardar recibos de todas las compras de apicultura y tomar muchas fotos de sus colmenas y del trabajo realizado a lo largo de los años. Muestre sus colmenas a sus amigos. Lleve un registro de la cantidad de miel extraída. Si realizó alguna división de colmena, también guarde registros de ello.
Después de haber establecido su historial de 5 años de uso agrícola principal de su terreno, puede solicitar una valoración agrícola. Puede solicitarla al comenzar a establecer su historial, pero no es obligatorio. Lo bueno de solicitarla al comenzar a establecer su historial es que le permite estar en el radar del distrito de tasación. Lo malo es que le permite estar en el radar del distrito de tasación.
El proceso de solicitud es bastante sencillo. El formulario para el Espacio Abierto 1-d-1 está disponible en la oficina de su distrito de tasación o en línea. Debe solicitarlo antes del 30 de abril del año en que califique. Puede solicitarlo fuera de plazo, pero hay...
Una pena severa. Con 1-d-1, no tienes que vender nada. Solo tienes que producir algo de valor.
Una vez completado el historial de 5 años y aprobado por el tasador agrícola de su condado, comenzará a ahorrar dinero en sus impuestos prediales. Los condados varían en la valoración de las tierras apícolas, pero en general, ahorrará entre el 85 % y el 95 % de los impuestos que paga sobre el valor del terreno. En el sitio web del distrito de tasación de su condado, puede buscar su propiedad por dirección o nombre del propietario. En esa búsqueda, encontrará el valor de mercado del terreno y el valor de mercado de sus construcciones y mejoras. Si paga $3000 en impuestos prediales por su terreno a valor de mercado, su valor agrícola será de aproximadamente $300. El ahorro puede ser significativo.
Tenga en cuenta que si convierte una propiedad que cumple los requisitos para el impuesto de valuación agrícola a uso comercial, se le revertirán los impuestos durante 3 años por el monto que habría pagado a valor de mercado. Si planea convertir su propiedad a uso comercial próximamente, es posible que no le convenga solicitar el impuesto de valuación agrícola.
Obtener una tasación agrícola de su propiedad es una excelente opción para la mayoría de los propietarios. Sospecho que si está leyendo esto, ya es apicultor o le interesan las abejas. Quiero animarle a que siga las reglas. El viento le favorece y las reglas le favorecen. Quienes evaden impuestos eventualmente son descubiertos y dañan la reputación de los apicultores legítimos que trabajan para obtener una tasación agrícola.
La apicultura es un trabajo duro y una afición relativamente cara. Algunas colonias de abejas mueren, lo cual es doloroso y frustrante. Como apicultor, siempre hay más que aprender y, lamentablemente, más errores que cometer. Pero lo mejor de la valoración agrícola no es solo el ahorro en impuestos y el consiguiente aumento del valor de la propiedad. Es una oportunidad para trabajar y aprender de una de las criaturas más maravillosas de Dios.
Ofrecemos reuniones por Zoom que profundizan en el tema y nos permiten responder a sus preguntas. Encuentre más información en www.beepeaceful.com .
En los últimos años, hemos recibido cientos de llamadas de personas de todo Texas que buscan tener abejas en sus propiedades para reducir sus impuestos prediales con una valoración agrícola. Lamentablemente, solo podemos ayudar a quienes viven en nuestra zona. Si eres un apicultor experimentado y te gustaría formar parte de nuestro equipo alquilando y gestionando tus abejas, escríbenos a tx.bee.ag@gmail.com .
